Kommunale beregningsprincipper for frikøb af tinglyste hjemfaldspligter var gyldige

Københavns Kommunes ændrede principper for frikøb af tinglyste hjemfaldspligter pr. 31.3.2017 var gyldige og lovlige, fastslår tre dommere i Københavns Byret i en enstemmig dom den 3.3.2022

Københavns Byret afsagde den 3. marts 2022 dom i et antal principielle retssager om, hvorvidt Københavns Kommunes beslutning af 31. marts 2017 om at indføre en midlertidig ordning om frikøb og udskydelse af hjemfaldspligt for cirka 1200 ejendomme med tinglyst deklaration om hjemfald. 

Ved deldommen frifandt retten Københavns Kommune for sagsøgernes påstand om, at Københavns Kommunes beslutning af 30. marts 2017 om at suspendere frikøbs- og udskydelsesordningen for ejendomme med hjemfaldspligt, og indføre en midlertidig frikøbsordning med virkning fra den 1. april 2017 var ugyldig.

Retten fandt endvidere, at ingen dele af den midlertidige ordning var ugyldige.  

Retten frifandt endeligt Københavns Kommune for sagsøgernes påstand om, at kommunens beslutning af 3. december 2021 om at indføre en ny midlertidig ordning for frikøb af og udskydelse af hjemfaldspligten for ejendomme med hjemfaldspligt var ugyldig.

34 ejere ankede den 31. marts 2022 deldommen, men alene vedrørende spørgsmålet om gyldigheden af Københavns Kommunes ændringer af kalkulationsrenter i 2011 og 2015.

Problem tilbage fra 1996

Problemet i retssagerne var, at kommunen siden 1996 havde beregnet frikøbsbeløb ud fra de årlige ejendomsvurderinger. Disse vurderinger blev i 2013 fastfrosset med virkning fra 2011. Typisk blev frikøbssummen beregnet som den oprindelige salgspris med eller uden tillæg af værdien af eksisterende bebyggelse på tilbagekøbstidspunktet.

På grund af de markante forskelle mellem 1996- frikøbsvurderingsgrundlaget og de hjemfaldspligtige ejendommes reelle markedspris, besluttede Kommunen uden varsel at ændre grundlaget for frikøb år 1.4.2017:

I fremtiden skulle frikøb beregnes på grundlag af ejendomsmæglervurdering – skrivebordsvurdering – foretaget af en af kommunen valgt statsaut. ejendomsmægler og valuar.

Denne ændring “overnight” betød, at mange ejere ikke havde råd til at frikøbe længere, og at de faktisk blev teknisk insolvente – selv ved salg efter den 1.4.2017.

De ejere, der havde solgt deres ejendomme inden 1.4.2017, men med overtagelsesdag efter nævnte dato, måtte se deres provenuer væsentligt beskårne eller værre provenuerne forsvandt.

I forbindelse med Københavns Kommunes salg af sagsøgernes i alt 107 ejendomme, blev der tinglyst en deklaration på hver enkelt ejendom, hvorefter Københavns Kommune på et bestemt tidspunkt med et vist varsel havde ret til at tilbagekøbe ejendommen på nærmere anførte vilkår.  

Retten frifandt endeligt Københavns Kommune for sagsøgernes påstand om, at kommunens beslutning af 3. december 2021 om at indføre en ny midlertidig ordning for frikøb af og udskydelse af hjemfaldspligten for ejendomme med hjemfaldspligt var ugyldig.

Ved dom af 13. september 2001, gengivet i U2001.2493 H, stadfæstede Højesteret, at deklarationerne hverken er i strid med kommunalfuldmagten eller andre offentligretlige regler samt, at de økonomiske hensyn bag tilbagekøbsretten er legitime.

Under henvisning til: ” … indholdet af kommunens tilbud om frikøb eller udskydelse af tilbagekøbstidspunktet mod betaling … ” tiltrådte Højesteret endvidere, at deklarationerne heller ikke var i strid med aftalelovens § 36 eller andre aftaleretlige regler.

De tinglyste deklarationer på sagsøgernes ejendomme er således lovlige efter deres ordlyd og formål.

Deklarationerne giver ikke ejendomsejerne ret til at frikøbe deres ejendomme eller til at udskyde Københavns Kommunes tilbagekøb.

Da Københavns Kommune i 1996 indførte en administrativ ordning om frikøb og udskydelse i op til 70 år, fik ejendomsejerne mulighed for at anmode om et tilbud, der efter sin ordlyd bortfaldt efter et år, senest hvert år den 31. marts.

Beregningen af tilbagekøbs- og udskydelsesbeløbet skete med udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi og en kalkulationsrente.

Retten fandt det ubetænkeligt at lægge til grund, at formålet med den administrative ordning var at opfylde Københavns Kommunes forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt, herunder at sikre kommunens konkrete andel i den generelle værdistigning på ejendomsmarkedet.

Der er overladt en kommune et betydeligt skøn på grundlag af faglige og økonomiske hensyn, og retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Københavns Kommunes beslutning den 31. marts 2017 om at suspendere den administrative ordning og i stedet pr. 1. april 2017 indføre en midlertidig ordning som følge af det faldende renteniveau og den stigende diskrepans mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2011 og de hjemfaldspligtige ejendommes markedspris.

Folketingets Ombudsmand har tidligere vurderet sagens forvaltningsretlige aspekter, herunder at Københavns Kommune ikke gav sagsøgerne et varsel om, at beregningsmetoden for frikøb ville blive ændret.

Retten var enig med Ombudsmanden i, at der ikke var grundlag for at kritisere Københavns kommune og har blandt andet lagt vægt på, at alle afgivne tilbud på frikøb eller udskydelse ved den midlertidige ordnings ikrafttræden den 1. april 2017 var bortfaldet.

Retten lagde endvidere lagt vægt på, at den midlertidige 2017-ordning var en naturlig og nødvendig forlængelse af 1996-ordningens formål, hvorefter ejendomsejerne kunne modtage et markedskonformt tilbud på frikøb som alternativ til hjemfald.

Allerede fordi 2017-ordningen efter sin ordlyd er midlertidig, og da sagsøgerne ikke havde godtgjort, at den midlertidigt halverede udskydelsesperiode havde haft konkrete konsekvenser, fandt retten ikke, at deres ideelle eller retlige interesser og forventninger var blevet tilsidesat.

Med den midlertidige 2021-ordning, der trådte i kraft den 3. december 2021, genindførtes den offentlige ejendomsvurdering ved beregningen af frikøbsbeløb samt muligheden for udskydelse af hjemfald i 70 år. Det var ikke godtgjort af sagsøgerne, at Københavns Kommune herved havde begået sagsbehandlingsfejl eller finansiel magtfordrejning.

Endelig lagde retten vægt på, at Københavns Kommune har pligt til at varetage det kommunale fællesskabs interesser over enkeltpersoner og grupper af enkeltpersoners økonomiske interesser 

Herefter og henset til, at kalkulationsrenten uanfægtet blev reguleret efter lovlige og saglige hensyn i 2011 og 2015, fandt retten ikke, at sagsøgerne havde en berettiget forventning om, at renten ved beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløb skulle være uafhængig af det øvrige renteniveau i samfundet, hvorfor Københavns Kommune blev frifundet for de nedlagte påstande.

Spørgsmålet er nu, om denne dom ankes til Østre Landsret, eller står ved magt.

Den endelige dom vil få betydning for de mange andre retssager, der har været udsat på byretsdommen, idet disse udsatte sager i yderste fald må opgives.

For mange ejere af hjemfaldspligtige ejendomme, der solgte inden den 1.4.2017 og med overtagelsesdag efter 1.42017 kan en endelig dom betyde, at de aldrig får erstattet deres økonomiske tab.

I de hjemfaldspligtige ejendomme, hvor salg og frikøb fremtidigt skal ske, beror meget på, om de nye ejendomsvurderinger er kommet på plads, således at man vender tilbage til beregningsprincipperne i Kommunens 1996 ordning.

Ejere af disse hjemfaldspligtige ejendomme kan stadig udskyde hjemfaldstidspunktet i 35 år på grundlag af de nuværende ejendomsvurderinger, indtil de nye ejendomsvurderinger foreligger.

For ejere med hjemfald af grund og/eller bygninger i fx 2050 kan der opstå belånings- og omprioriteringsvanskeligheder med 30-årige lån.

Læs om tilbagekøbsret i Københavns Kommune i 2022.