Køb af bolig på tvangsauktion

Selv om nogle af nøgletallene for udviklingen i økonomien ser ud til at være på vej den rigtige vej vil antallet af tvangsauktioner formentlig stige eller være på et meget højt niveau i det næste år

Årsagen er, at der typisk er en periode på omkring et halvt til trekvart år fra ejeren af ejendommen undlader at betale et afdrag på gælden, til tvangsauktionen holdes.

Prisen på en ejendom på tvangsauktion er meget lavere end hvis den samme ejendom købes i fri handel. Det kan derfor være meget attraktivt at købe en ejendom på tvangsauktion.

Omvendt er risikoen ved at købe en ejendom på tvangsauktion også betydeligt større end ved køb i alm. handel, da der ikke er mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring eller i øvrigt rejse krav overfor ”sælgeren”.

Dette skal dog ikke afskrække fra at forsøge at købe drømmehuset på tvangsauktionen, da den meget lavere pris i mange tilfælde kan opveje risikoen.

Hvad er en tvangsauktion?

Når en ejer af en ejendom undlader at betale et afdrag på et lån, der har pant i en fast ejendom, vil långiver – en bank, et realkreditinstitut eller andre – efter diverse rykkere bede domstolene afholde en tvungen auktion over ejendommen – en tvangsauktion.

Når domstolene har undersøgt om betingelserne for afholdelse af auktionen er opfyldt, vil domstolene meddele hvornår tvangsauktionen finder sted. Långivers repræsentant – typisk en advokat – vil herefter udarbejde en salgsopstilling og i forbindelse hermed foretage en besigtigelse af ejendommen. Typisk vil der også blive afholdt en besigtigelse for eventuelle købere til ejendommen.

Långiver vil også sørge for at tvangsauktionen bliver annonceret i diverse aviser og på i statstidende samt normalt også på ”tvangsauktioner.dk”.

Hvis ejeren ikke har sørget for at få betalt gælden til långiver eller indgået aftale med långiver herom inden datoen for tvangsauktionen, vil tvangsauktionen blive gennemført på det annoncerede tidspunkt. På tvangsauktionsmødet vil alle der ønsker at byde på ejendommen kunne møde op. På mødet vil gælden på ejendomme blive gennemgået og hvis der er nye oplysninger om ejendommen i forhold til indholdet af salgsopstillingen vil det blive oplyst.

Dommeren vil fastsætte størrelsen af det overbud – hvad forskellen mellem budene mindst skal være – og fastsætte den ”lille” sikkerhedsstillelse.

Ejendommen vil herefter blive ”opråbt”, og de mødende kan herefter byde på ejendommen.

Når der ikke kommer flere bud vil dommeren afslutte auktionen med at give hammerslag til højestbydende. Ejeren af ejendommen og dem der har pant i ejendommen kan – hvis f.eks. de mener prisen ikke har været høj nok – kræve en 2.auktion.

På en eventuel 2. auktion vil auktionen starte på det højeste bud på 1. auktion. Hvis der ikke kommer højere bud på 2. auktionen er det højeste bud på 1. auktionen gældende og ejendommen er endelig solgt. Ellers vil den højestbydende på 2. auktionen få hammerslag på ejendommen og dermed have købt ejendommen.

Efter 1. auktion vil dommeren bede långivers repræsentant om at få beregnet sikkerhedsstillelsen, der blandt andet udgøres af ”størstebeløbet” tillagt en del af de hæftelser, der skal indfries. Størstebeløbet er forfaldne skatter og afgifter, forsikringspræmier og långivers repræsentants honorar. Størstebeløbet skal betales udover selve auktionsbuddet. Sikkerhedsstillelsen skal betales til retten senest 7 dage efter auktionen, men en del af sikkerhedsstillelsen skal deponeres hos dommeren inden højestbydende forlader auktionen. Dette beløb er typisk omkring 15.000,00 til 20.000,00 kr.

Højestbydende har ret til ejendommen umiddelbart efter afslutningen af auktionen. Typisk indgåes der en aftale med den tidligere ejer om hvornår ejendommen fraflyttes, hvis ikke ejeren er flyttet. Hvis ikke ejeren er flyttet kan højestbydende bede domstolen sætte den tidligere ejer ud.

Når den højestbydende har betalt den gæld, der kunne indeholdes i auktionskøbers bud, har højestbydende ret til at få ”auktionsskøde” på ejendommen og slettet den gæld, der ikke blev dækket på auktionen. Dette auktionsskøde skal herefter registreres ved den digitale tinglysning af den højestbydende.

Hvordan gør man?

1. Find ud af hvor man ønsker at bo.
2. Undersøg boligmarkedet i en periode i det område man ønsker at bo – hvad koster interessante huse hos mæglerne, er der særlige forhold der gør sig gældende for området (tidligere forurenende virksomheder, planer om nye industriområder, motorveje, etc.).
3. Undersøge tvangsauktionsmarkedet i området via ”tvangsauktioner.dk” og aviserne – evt. ring til realkreditforeningerne og bankerne i området og hør om de har et ”lager” af ejendomme i området, som de ønsker at sælge..
4. Ringe til de rådgivere, der forestår auktionerne, og hør hvornår der er besigtigelser af ejendommene, gennemgå salgsopstillingerne grundigt med egen advokat og indhente yderligere oplysninger om ejendommene via kommunen eller regionen.
5. Deltage i besigtigelserne af ejendommene med håndværkere og evt. ingeniør for at få så grundigt kendskab til ejendommen som muligt, herunder særligt manglerne ved ejendommen.
6. Overveje og fastsætte størrelsen af det maksimale bud efter grundige drøftelser med advokat, bank, håndværkerne og evt. ingeniør.
7. Ringe til fogedretten for at høre hvad den ”lille” sikkerhedsstillelse normalt sættes til af domstolen og hæve dette beløb inden tvangsauktionen eller aftale med advokaten, at denne deltager i auktionen og indestår for beløbets betaling overfor dommeren.
8. Deltage i tvangsauktionen sammen med advokaten.
9. Byde op til det fastsatte maksimale bud og holde fast heri. Hvis pkt. 5 overholdes er beslutningen om det maksimale bud taget efter grundige overvejelser og man skal derfor undgå at ”blive grebet af” stemningen og byde højere.
10. Sørge for betaling af den resterende sikkerhedsstillelse eller – endnu bedre – aftal med advokat, at denne indestår overfor dommeren, således at sikkerhedsstillelsen kan bruges til at indfri nogle af hæftelserne.
11. Begære auktionsskøde og efterfølgende sørge for tinglysning.

Faldgruber?

Der er intet sikkerhedsnet ved en tvangsauktion. F.eks. købes ejendommen som beset uden mulighed for at rejse krav overfor sælger og der er ikke noget ejerskifteforsikringsselskab, der skal betale udgifterne til udbedring af mangler ved ejendommen. Hvis ejendommen er beboet af en lejer, kan det være umuligt at få lejeren ud, så man selv kan flytte ind i ejendommen.

Det er derfor vigtigt, at man tidligt i processen alliere sig med en advokat, bank og håndværkere, der kan rådgive om ejendommen og – for advokatens vedkommende – hjælpe med købet af ejendommen på tvangsauktionen.