Forældrekøb – gode råd

I takt med at boligpriserne stiger, så bliver det sværere for unge studerende at finde sig et sted at bo. De mange nybyggerier, herunder studieboliger, kan være svære at finansiere på et beskedent SU-budget

Derfor kan et forældrekøb være et godt alternativ for barnet – og samtidig en fornuftig investering for forældrene.

Et forældrekøb karakteriseres typisk ved, at forældre køber en ejendom, som udlejes til deres barn. Lejes ejendommen ud, skal barnet betale husleje samt forbrug i boligen – herunder el, vand og varme. Forældrene kan give barnet et tilskud til huslejen i form af gavebeløb, der holder sig under den årlige bundgrænse for afgiftsfrie pengegaver. Den månedlige udgift for barnet kan derfor være betydeligt lavere end den gennemsnitlige husleje på lejeboliger i fx københavnsområdet. 

Der findes tre ordninger for forældrekøb

Inden et køb er det som forælder vigtigt at beslutte sig for, hvilken skattemæssig udlejningsordning, man ønsker at benytte. Der er tre mulige ordninger, og du skal særligt være opmærksom på følgende skattemæssige forhold:

Skat efter alm. regler

• Udlejer man boligen, vil overskuddet fra huslejeindtægten blive beskattet som personlig indkomst, og der vil derfor også blive trukket AM-bidrag.
• Man kan fratrække ejerudgifter til boligen i lejeindtægten – kun overskuddet beskattes.
• Det er den mindst komplicerede skattemæssige ordning.

Virksomhedsordningen

• Der kan pr. 1. januar 2021 ikke længere opnås fuldt fradrag for renteudgifter i Virksomhedsordningen. Renteudgifter af gæld i forældrekøbsejendomme har nu en skattemæssig fradragsværdi på ca. 33 % sammenholdt med tidligere ca. 56 %. Det gør det mindre attraktivt end tidligere at benytte denne ordning.
• Driftsudgifterne, fx til ejerforeningen, revisor og vedligeholdelse, kan fratrækkes i lejeindtægten, inden indtægten beskattes som personlig indkomst.
• Der er flere krav til regnskabsaflæggelsen, jf. boligloven.
• Indtægter og udgifter holdes adskilt fra privatøkonomien.

Kapitalafkastordningen

• Benyttes oftest ved hel eller delvis kontant betaling af ejendommen.
• Lejeindtægt beskattes som kapitalindkomst – derfor intet AM-bidrag og en noget lavere skattesats.
• Afkastet beregnes på årlig basis som en procentdel af den kontante købesum. Ordningen er dog ikke så attraktiv i øjeblikket, som den har været, da kapitalafkastsatsen er på 0 %, hvorfor den sidestilles med personlig indkomst. 
• Forældre betaler skat af overskuddet før renter og fratrukket kapitalafkast.

Som forældre er der bl.a. disse fordele ved forældrekøb:

• Slip for at betale ejendomsværdiskat.
• Der er fortsat mulighed for fradrag i renteomkostninger.
• Opspar overskuddet i ejendommen til en lav skat på 22 %. Et overskud kan man bruge på forbedringer eller afdrag på gælden.
• Er boligen købt kontant, fratrækkes der en kapitalafkastsats, fremfor at trække renteudgifter i den personlige indkomst.
• Kan bidrage til trygge, økonomiske rammer for barnet og samtidig blive en god investering i et fortsat blomstrende boligmarked. 

Som barn er der bl.a. disse fordele ved et forældrekøb:

• Mulighed for reduceret husleje – forældre skal opkræve markedsleje fra barnet, men kan samtidig give en månedlig pengegave, der er med til at finansiere huslejen og øvrige udgifter.
• Mulighed for boligsikring.
• Et større økonomisk råderum kan gavne opsparingen.
• Barnet har senere mulighed for at købe ejendommen af forældrene til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 %. Hvis ejendommen har fået ny vurdering i 2021 eller senere, skal der dog i stedet ske overdragelse til den nye offentlige vurdering med fradrag af 20 %.

Lige som der er fordele ved forældrekøb, medfører denne form for boligkøb også nogle ulemper, man som forældre skal være opmærksom på. Nogle af dem er følgende:

• Udlejes boligen, bliver man som forældre beskattet af driftsresultatet.
• Der er altid en vis økonomisk risiko forbundet med ejendomsinvesteringer.
• Der skal udarbejdes et regnskab for udlejningsaktiviteten.
• Der skal betales avanceskat af en eventuel gevinst ved et senere salg, da forældrene ikke selv har beboet ejendommen.

Hvad skal man herudover være særligt opmærksom på?

Ved et forældrekøb er der en række regler, der gælder, fx angående husleje, skatteindberetning, regnskab, boligsikring etc. Som forældre er man underlagt de samme leje- og skatteretlige regler, som alle andre udlejere. Et forældrekøb betragtes som etablering af en selvstændig erhvervsvirksomhed. Derfor skal man som forældre beslutte sig for, hvilken skatteordning der passer bedst, og det er en god idé at konsultere revisor og advokat.

Ved køb af ejerlejligheder skal man være opmærksom på, at der er nogle ejerforeninger, som ikke tillader udlejning over længere perioder. Det er vigtigt, at det kun er barnet, som man udlejer boligen til. Man må ikke stå som udlejer til andre end sit barn, såfremt forholdet skal omfattes af reglerne for forældrekøb. Man skal derfor sørge for, at det fremgår af lejekontrakten, at hele boligen er udlejet til barnet – og ikke kun et værelse. For det kan i værste fald gøre det umuligt at opsige lejekontrakten. Ønsker man at fremleje et værelse til andre end barnet, skal det være barnet, der står registreret som fremlejer af det pågældende værelse.

Når man udlejer en bolig til sit barn, skal der betales skat af et beløb, som svarer til markedslejen. Det er den husleje, som skal opkræves, hvis du udlejer efter lejelovens almindelige regler, til en ikke-nærtstående person. 

Huslejen kan i realiteten sagtens fastsættes lavere end markedslejeniveauet. Men hvis SKAT vurderer, at lejen er for lav, kan barnet blive opkrævet gaveafgift af differencen mellem den fastsatte husleje og markedslejen. Derfor bør huslejen altid fastsættes til markedslejeniveauet – og forældrene kan i stedet give barnet et økonomisk tilskud i form af pengegaver, der ikke overstiger bundgrænsen for afgiftsfrie gaver (74.100 kr. fra hver forælder i 2024).

Sidst men ikke mindst skal forældre være opmærksomme på, at de skal holde regnskab over følgende poster:

• Ejendomsskatter- og forsikring
• Renovationsafgifter
• Forbrugsudgifter
• Administration til regnskabet – enten ved en revisor eller advokat
• Vedligeholdelse