Få status i sager om kommunal hjemfaldspligt for tabslidende sælgere

Få “status i sager” med tabslidende private sælgere som følge af Københavns Kommunes uvarslede ændrede beregningsregler den 1.4.2017 for frikøb af tinglyste tilbagekøbsklausuler(hjemfaldspligt)

1.

Flere sælgere har netop fået bevilget retshjælp/fri proces til at anlægge nogle principielle retssager mod Kbh. Kommune, fordi deres oprindelige nettoprovenu ved endelige salg inden 1.4.2017 blev kraftigt beskåret som følge af ovennævnte uvarslede ændring den 1.4.2017.

Sagerne rejser principielle spørgsmål om fx uvarslede kommunale økonomisk bebyrdende ændringer i 21 års fast kommunal beregningspraksis for frikøb, saglig og proportional kommunal forvaltning, iagttagelse af lighedsgrundsætningen, grænserne for kommunalfuldmagtens udøvelse, samt om evt. menneskeretlige krænkelser af tabslidende sælgers ejendomsrettigheder, privat – og familieliv efter den i 1992 inkorporerede menneskeretskonvention med tillægsprotokoller og dynamisk konventionspraksis.

2.

Højesteret har for flere år siden endeligt afgjort, at de tinglyste kommunale hjemfaldsklausuler er lovligt pålagt de konkrete ejendomme.

3.

Retshjælp gives normalt med maximalt 5 x ca. 200.000 kr. og med en selvrisiko på 10% af de endelige sagsomkostninger, dog altid en selvrisiko på mindst 2.500 kr. Dette gælder uanset antallet af berørte tabslidende sælgere og ejere – medmindre der foreligger helt specielle forhold for nogle af de private ejendomme.

4.

I særlige tilfælde kan der efter ansøgning til Civilstyrelsen ydes fri proces, hvis den private retshjælpsforsikring opbruges under retssagernes forløb,  og det samtidig vil være velfærdstruende for de konkrete tablidende sagsøgere personligt at skulle finansiere retssagernes videre forløb.

5.

I nærværende sager udgør søgsmålsgrunden Kommunens uvarslede, intensive, følelige og byrdefulde ændring pr. den 1.4.2017.

6.

Den beskrevne kommunale ændring den 1.4.2017 betød en exorbitant stor stigning i de ” normale” frikøbsbeløb, som de private ejere i god tro  havde indrettet sig i tillid til, siden Kbh. Kommune  i 1996 indførte en frikøbsordning, hvor frikøbsbeløb blev beregnet på grundlag af de årlige ejendomsvurderinger.

1996-ordningen blev midlertidigt suspenderet ved ovennævnte uvarslede kommunale ændring den 1.4.2017.

7.

Ingen af de private boligejere med tinglyst hjemfaldspligt blev på forhånd underrettet herom af Kommunen.

Tværtimod måtte sælgende ejere – og deres rådgivere – selv finde ud af den voldsomme ændring, når de ved salg skulle indhente et nyt kommunalt frikøbstilbud, gældende fra 1.4.2017 til 30.3.2018, fordi købesum og frikøbsbeløb ikke var nået at blive betalt inden den 1.4.2017 under 1996-ordningen.

8.

Kommunen har udtalt, at de ikke underrettede de private boligejere, fordi disse ejere ellers kunne have spekuleret i at købe sig fri efter de før den 1.4.2017 gældende – og langt billigere- frikøbsregler.

9.

Kommunen ses ikke at have udtalt sig om, hvorvidt de mange ejere af erhvervsejendomme ud af de ca. 1200 berørte ejendomme blev varslet om ændringen af Kommunen.

10.

Kommunen har oplyst ikke at være i besiddelse af en ajourført oversigt over, hvor mange ejere af de ca. 1200 ejendomme, der nåede at frikøbe sig inden den 1.4.2017.

Det forekommer lidt mærkværdigt, når henses til de ikke ubetydelige frikøbsbeløb, som Kommunen måtte have modtaget – før og – efter den 1.4.2017 og uden forbehold om tilbagesøgning som betingelse for at aflyse de kommunale hjemfaldsservitutter.

11.

Det kan i den forbindelse oplyses, at det lykkedes Kommunen at frikøbe sine egne ejendomme med tinglyst hjemfaldspligt i god  tid inden den 1.4.2017- og dermed undgik at skulle frikøbe efter de langt dyrere frikøbsregler, det trådte i kraft den 1.4.2017.

12.

Under de kommende retssager vil en række ejere af erhvervsejendomme med tinglyst hjemfaldspligt blive indkaldt som vidner for at forklare, og belyse, om og i bekræftede fald hvornår, de blev varslet om de beskrevne følelige, intensive og byrdefulde ændringer pr. 1.4.2017.
Undersøgelser herom pågår allerede.

13.

De private ejere, der således havde indhentet frikøbstilbud og solgt inden den 1.4.2017, men fx med overtagelsesdag og deponering af købesummer efter den 1.4.2017, fik sig en yderst ubehagelig – juridisk og økonomisk – overraskelse, da de skulle indhente nyt tilbud efter 1.4.17.

I forhold til Kommunens gratis udarbejdede

frikøbstilbud før den 1.4.2017 var de nye tilbud efter 1.4.17 mere end dobbelt så store.Dermed skred det økonomiske budget for mange private sælgere, som ofte ikke havde nok provenu til at finansiere nyt ejendomskøb og/eller fik svært ved at opfylde deres endelige salg over for køberne.

14.

De private ejere skulle efter den 1.4.2017 betale Kommunens ensidigt valgte mægler, Sadolin & Albæk,et salær på 4.300 kr. for en mæglervurdering af handelspriser, men  uden mæglers fysiske besigtigelse af deres ejendomme, før de kunne få et frikøbstilbud.

15.

Den kommunale adfærd med den uvarslede ændring har været forelagt Tilsynet med Kommunalforvaltningen( siden 1.4.2017 Ankestyrelsen) og Folketingets Ombudsmand, som ikke har kompetence til at afgøre sagerne.

16.

Domstolsprøvelse af det passerede er derfor nu den eneste måde at få skabt klarhed over sælgernes retsstilling på.

17.

Det fremhæves, at tabslidende sælgere er nødsaget til at anlægge retssag inden 3 år fra den 1.4.2017 for at afbryde forældelse og for at imødegå evt. indsigelser fra Kommunen om passivitet.

18.

Sagerne skal føres af advokat(H) Steen Petersen, som har ikke ubetydelig viden om og erfaring tillige med denne type retssager mod det offentlige.

19.

Københavns Byret behandler i januar  og februar 2022 5 udvalgte prøvesager, hvor 3 dommere skal afgøre, om Kbh. Kommunes uvarslede ændring den 31.3.2017 af grundlaget for beregning af frikøbsbeløb var lovlig eller ej.

Byrettens dom vil kunne ankes til Østre Landsret.

De øvrige ejeres retssager er af praktiske og procesøkonomiske årsager udsat på dom i prøvesagerne.

Steen Petersen og hans klienter er dog indtrådt i de 5 prøvesager til støtte for de synspunkter, som de sagsøgende ejere har gjort gældende til støtte for, at den kommunale ændring den 31.3.2017 ikke er gyldig.

Mere information følger i løbet af 2022.